Invertir en bienes raíces

¿Estás pensando en invertir en bienes raíces?

 

Algunos no sobran ni lo que son, pero para entendernos sin rodeos, es la inversión en pisos, terrenos, locales y todo tipo de inversión inmobiliaria.

Esta es una de las inversiones mas populares del mundo y una de las más antiguas de la historia.

De hecho, te voy a explicar el porqué es una inversión tan metida en nuestra psique personal y tan importante.

El hecho es simple.

Si miras la historia de la humanidad veras que las diferentes naciones o pueblos siempre han peleado por conquistar los territorios de los otros pueblos.

Por lo tanto estaban luchando por los bienes raíces en forma de terrenos, castillos, fortalezas, granjas, etcétera.

El control por los bienes raíces era la razón por la que se declaraban guerras y además una de las principales razones que hacían que decantaban una guerra de un lado u otro.

Pero bueno, aquí ya no estamos en la Edad Media y no vamos a ir a la guerra contra otra tribu o Condado para conquistar sus bienes inmuebles.

Aquí estamos en el mundo moderno, un mundo en el que nuestros padres y abuelos siempre han querido tener su propia casa y la inversión en este tipo de bienes es y siempre ha sido muy popular.

 

¿Cómo invertir en bienes raíces?

 

Bien, la idea básica es comprar un inmueble y esperar que su valor aumente de precio, o si pensamos alquilarlo, que nos dé una buena rentabilidad anual.

Pero vamos, que el objetivo fundamental es que el  valor aumente.

Si eso ocurre es porque el mercado tiene valor y seguro que lo podremos rentar con un buen ingreso de manera regular.

Hay muchas alternativas para invertir en bienes raíces.

Invertir en un apartamento

La mas típica es comprar un piso o apartamento con la idea de que el mismo suba de precio.

Esta es la manera más popular de inversión en los países hispanoamericanos, donde todas las familias quieren tener un piso en propiedad porque la idea es que alquilar o rentar es tirar el dinero.

Por eso casi todas las familias intentan comprar los pisos como sea, lo que a la larga tiende a tirar los precios para arriba.

Aquí ya vemos como este es un mercado que siempre va a tener una demanda muy fuerte y una tendencia a “subir”.

En este sentido tenemos uno de los mejores ejemplos de inversión en pisos con el de la burbuja inmobiliaria de España que tuvo sus años apoteósicos del 2000 al 2007 y en los cuales los pisos mas que se duplicaron de precio, y en los que se hicieron grandes fortunas.

En esos años siempre era común escuchar la frase: “los pisos nunca bajan”.

Sin embargo, como siempre pasa con todas las inversiones todas tienen sus fases correctivas y las grandes ascensiones de valor nunca son en línea recta.

En este caso el mercado pico su máximo en 2007 y luego vivió una crisis enorme en la que mucha gente que invirtió muy fuerte en ese mercado en los años más cercanos del pico perdió mucho dinero.

Por ejemplo, los que invirtieron en años más lejanos como 1995 o 2000 afrontaron la crisis bien, pero los que compraron en el 2007 sufrieron grandes pérdidas casi todos.

Aquí también vimos uno de los ejemplos más claros de cómo se puede invertir con apalancamiento.

¿Qué es el apalancamiento?

Esto les suena a los que invierten en Forex o futuros.

El apalancamiento es básicamente pedir prestado para poder negociar con mayor cantidad de dinero.

Esta es una de las maneras mas efectivas de poder hacer dinero de verdad.

Te explico.

Muchas de las grandes fortunas que se hacen en negocios es mediante el apalancamiento y la financiación.

Vamos a ver un ejemplo:

Pido un préstamo de 400.000 dólares.

Para ello solo dispongo de 20.000 en efectivo.

Con el mismo compro 4 apartamentos valorados cada uno en 100.000 dólares.

Tres años más tarde como el mercado ha subido muy fuerte, los pisos valen en el mercado 130.000 dólares cada uno.

La ganancia que consigo es de 30.000 dólares por piso, es decir, 120.000 dólares.

A esto le tendré que restar los tipos de interés pagados en el préstamo, así como otros gastos de transacción e impuestos.

Al final entre una cosa y otra supón que solo nos quedan 30.000 dólares de beneficios totales.

Pues mira, no está mal para una operación que en realidad no nos ha costado mucho trabajo, sino una buena “idea”.

De una inversión inicial de 20.000 dólares habremos ganado un 150% neto en tres años.

¿No está mal eh?

Si esto lo hacemos con 10 veces más de pisos podremos conseguir 300.000 dólares de beneficio y como vemos podremos vivir de este tema.

Aquí lo único que necesitamos es tener la financiación y estar acertados en el momento de la inversión, pues para ganar hace falta que el mercado suba, por supuesto.

Aunque sea un ejemplo simple y no muy complejo nos puede valer para hacernos una idea de los beneficios de invertir de esta manera.

El poder del apalancamiento es muy fuerte y los mercados de bienes raíces no escapan al mismo.

Y esto a pesar de ser un activo poco liquido que no podemos ir al mercado y venderlo de un dia para otro fácilmente, al menos si queremos hacer una buena venta.

Veamos otras maneras de invertir en bienes raíces.

Invertir en bienes raíces comerciales

Aquí lo que buscamos es comprar o edificar oficinas o locales comerciales con la idea de, o bien venderlos o alquilarlos.

Esta es una manera bastante  buena de invertir pues las oficinas y locales son vistos con buenos ojos en los bancos a la hora de poder conseguir financiación con este tipo de proyectos.

Inversión en terrenos

Esta es una manera muy interesante de inversión.

Sin embargo aquí hay un pequeño problema.

Si estas en un país como España, por ejemplo, es muy común que para poder ganar dinero de verdad negociando con terrenos tendrás que tener buenos contactos en los ayuntamientos.

¿Por qué?

Pues porque del ayuntamiento de turno dependerá de que el terreno que es rustico se convierta en urbano y valga, como consecuencia 50 veces más.

Es decir, todo depende de la firma de los agentes del ayuntamiento.

Claro, no todo el mundo tiene esos buenos contactos en los ayuntamientos.

Para ganar dinero comprando terrenos y venderlos más caros sin este tipo de intervenciones es mucho más complicado a no ser que la inversión sea con vistas a mjuy largo plazo y con muy buen criterio.

Inversiones raíces industriales

En este tipo de inversión intentaremos comprar terrenos o grades naves para dedicarlas a la venta o alquiler a empresas dedicadas a la producción al por mayor.

Esta es una manera bastante interesante de inversión en bienes raíces pero depende mucho de la marcha de la economía y de que tengamos buen “ojo” para ver cuando una zona puede tener un gran potencial de este tipo.

Al igual que las anteriores, no está exenta de riesgos, pues ante una crisis o recesión, las empresas sufren mucho y cortan muchos gastos, entre los cuales sucursales en otros lugares, con lo que muchos polígonos industriales se vacían en las grandes recesiones.

Como ventaja tienen que si acertamos con la inversión podemos tener algo muy bueno.

Por ejemplo si disponemos de un buen capital y compramos una nave industrial que alquilamos a la empresa A.

Si esta resulta ser una empresa solvente podremos tener un pago asegurado de gran cuantía por mucho tiempo y sin sobresaltos.

Imagina un pago de 5.000 o 10.000 dólares constante todos los meses.

Invertir en bienes raíces a través de REITS

Estas son las siglas de Real Estate Investment Trusts y con los mismos estamos invirtiendo en sociedades que invierten en activos de bienes raíces.

La idea es similar a invertir en Bolsa.

Al invertir con estos activos estamos participando en negocios especializados en el mercado inmobiliario, con los que, además, obtenemos un dividendo.

Ventajas de este tipo de activos es que suelen tener runa fiscalidad baja.

Otra ventaja es que son activos muy líquidos y podremos venderlos a un precio aceptable de manera instantánea en el mercado y sin problemas.

Invertir en bienes raíces a través de la Bolsa

De invertir en Colonial en los años anteriores al pico de la burbuja inmobiliaria podríamos haber multiplicado el valor de la inversión por 10, 20 o 40. Sin embargo con el colapso de la burbuja los que invirtierion en 2007 perdierion más del 95% de su inversión

Esta es una manera indirecta pero no menos válida para invertir en estos activos.

De hecho es una de las maneras que nos pueden permitir invertir en bienes raíces con poco dinero y además esperar posibles grandes ganancias; aunque, ojo, también grandes pérdidas.

Esto es así porque cuando los bienes inmuebles suben de precio las acciones inmobiliarias y las dedicadas a la construcción suelen subir de precio de una manera muy fuerte.

Por el contrario en las recesiones y en especial en las crisis de crédito, estas acciones se comportan de manera penosa, tal y como fuel el caso de algunas de ellas luego del 2007 en España.

 

¿Invertir en bienes raíces con poco dinero?

 

Como acabo de decir, la inversión a través de la Bolsa de valores es una de las opciones que tenemos para invertir en estos mercados con poco dinero, pues podemos comprar acciones de una constructora con solo tener unos cientos de euros.

Sin embargo, en la inversión clásica de inmuebles, comprándolos directamente, se da el hecho de que es muy complicado invertir en los mismos con poco dinero.

Difícilmente podrás conseguir invertir en grandes terrenos o locales comerciales con tan solo disponer de unos cientos de euros.

Este es un mercado dominado por aquellos con ahorros y capital importante.

Estos son los que pueden hacer cosas más interesantes en estos mercados.

Aparte de las acciones de Bolsa, otra opción para invertir en bienes raíces sería la de comprar los REITS comentados o fondos de inversión de estos valores, con los que podremos invertir de manera similar a comprar acciones pero con mejor diversificación.

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